Baufinanzierung-Rechner 2026

So funktioniert der Baufinanzierung-Rechner

Der Rechner basiert auf dem Annuitätendarlehen – der mit Abstand verbreitetsten Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sie geben drei Werte ein: die Darlehenssumme, den Sollzinssatz und die anfängliche Tilgung in Prozent. Daraus berechnen wir Ihre monatliche Rate, den vollständigen Tilgungsplan, die Restschuld am Ende der Zinsbindung sowie die insgesamt gezahlten Zinsen über die Laufzeit.

Die Rate bleibt konstant, das Verhältnis verschiebt sich aber monatlich: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig – mit jeder Rate sinkt die Restschuld, also sinkt auch der Zinsanteil, und genau dieser Betrag wird in zusätzliche Tilgung umgeschichtet. Nach 10 Jahren ist bei typischen Parametern rund ein Viertel des Darlehens getilgt.

Formel für die Annuität

Die monatliche Rate berechnet sich nach:

Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Rechenbeispiel: 300.000 € × (3,5 % + 2,0 %) ÷ 12 = 300.000 × 0,055 ÷ 12 = 1.375 €. Nach der ersten Rate entfällt davon der Zinsanteil (300.000 × 3,5 % ÷ 12 = 875 €) auf die Bank, 500 € werden getilgt. Im zweiten Monat werden nur noch 299.500 € verzinst, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Kaufpreis und Eigenkapital klären. Rechnen Sie Nebenkosten ein (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notar + Grundbuch ca. 2 %, Makler meist 3,57 % – in Summe 9–15 %). Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
2. Darlehensbedarf ermitteln. Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital = Darlehenssumme. Daraus berechnet sich der Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Beleihungswert).
3. Sollzins einholen. Zwei bis drei Angebote vergleichen. Die Konditionen schwanken je nach Bank um bis zu 0,4 %-Punkte – bei 300.000 € macht das über 15 Jahre etwa 15.000 € aus.
4. Tilgungshöhe festlegen. Mindestens 2 %, empfohlen 3 %. Planen Sie rückwärts ab dem geplanten Renteneintritt.
5. Zinsbindung wählen. 10, 15 oder 20 Jahre. In Niedrigzinsphasen lang binden, in Hochzinsphasen eher kürzer.
6. Ergebnis im Kontext prüfen. Die Rate sollte maximal 35–40 % des Haushalts-Nettoeinkommens ausmachen.

Aktuelle Bauzinsen 2026

Stand April 2026 liegen die Sollzinsen für ein Standard-Annuitätendarlehen (80 % Beleihungsauslauf, sehr gute Bonität) typischerweise in diesen Bereichen:

• 10 Jahre Zinsbindung: 3,10 – 3,85 %
• 15 Jahre Zinsbindung: 3,35 – 4,10 %
• 20 Jahre Zinsbindung: 3,50 – 4,30 %
• Forward-Darlehen (+3 Jahre Vorlauf): Aufschlag 0,30 – 0,60 %

Individuelle Abweichungen ergeben sich durch Beleihungsauslauf (unter 60 % bringt etwa −0,20 %-Punkte, über 100 % kostet +0,40 %-Punkte), Bundesland und Immobilientyp. Bestandsimmobilien werden aktuell oft günstiger finanziert als Neubau.

Typische Fehler bei der Baufinanzierung

• Nebenkosten unterschätzen. Viele planen nur den Kaufpreis – tatsächlich kommen 9–15 % obendrauf. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das schnell 50.000 €.
• Tilgung zu niedrig wählen. 1 % Tilgung wirkt günstig, bedeutet aber 45 Jahre Laufzeit und massive Gesamtzinsen. Bei heutigen Zinsen sind 3 % der sinnvolle Standard.
• Sondertilgungsoption übersehen. Einige Banken berechnen bis zu 0,2 % Aufschlag für 5 % Sondertilgung pro Jahr – oft trotzdem die bessere Wahl, weil die Flexibilität langfristig mehr wert ist.
• Anschlussfinanzierung ignorieren. Die Restschuld nach 10 Jahren wird zum aktuellen Marktzins weiterfinanziert. Wer nur mit der ersten Rate rechnet und steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung ausblendet, gerät in eine Finanzierungslücke.
• Effektivzins vs. Sollzins verwechseln. Vergleichen Sie immer den Effektivzins – er enthält Bearbeitungsgebühren und ist das gesetzliche Vergleichsmaß nach PAngV.

Tipps für die Praxis

Holen Sie sich immer mindestens drei Angebote ein und achten Sie auf den Effektivzins. Sondertilgungsrecht und kostenlose Tilgungssatzänderung sollten im Vertrag stehen – diese Flexibilität ist über 30 Jahre bares Geld wert. Forward-Darlehen sind ab circa 24 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Rechnen Sie beim Kassensturz auch Instandhaltungsrücklagen ein: Faustregel sind 1,0 % des Kaufpreises pro Jahr bei Bestandsimmobilien, bei Neubau etwas weniger. Wer das vergisst, steht nach 10 Jahren plötzlich vor einer ungeplanten Dachsanierung ohne Rücklage.